대선 후 서울, 충청, 그 밖에 부동산 향후 방향은?

2025년 대한민국, 차기 대통령 선거 결과로 지금 추이 되로 당선자가 나온다면, 그 여파는 정치뿐 아니라 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것입니다.

특히 서울, 세종, 지방 대도시들의 부동산 흐름은 후보의 정책 성향과 집행 의지에 따라 서로 다른 방향으로 움직일 수 있습니다.

이 글에서는 ‘그 대통령 시대’라는 가정 하에 주요 지역별 정책 변화와 시장 심리를 분석하고, 실질적인 집값 상승 또는 하락 가능성을 심층적으로 예측해 봅니다.

일반 부동산 업자들 깨서는 특히 유튜브에서는 다 오를 거라고만 하시던데 규제는 같고 똘똘한 한채 한다고 해도 서울 제외하고

경기도 권이나 그 밖에 지역들은 갑자기 한 번에 늘어난 아파트 때문에 비어있는 집이 너무 많기 때문입니다.

대선 전부터 가장 중요한 포인트는 딱 3곳입니다. 

[가장 큰 포인트는 항상 대선에 키를 가지고 있는 충청권입니다.]

그래서 뽑은 게 세종입니다. 지금도 말이 나오고 있지만 분명 세종으로 모든 부처를 이전한다는 공약으로 충청에서의 표 몰이를 할 겁니다. 그럼 세종은 아마 초반에 그 효과를 가장 많이 볼 것이고, 옆에 있는 도시들과 같이 효과를 볼 것이며, 그 를 뒤받침할 수 있는 주변 대전의 과학도시화를 통해서 선거 초 중반에도 부동산 상승효과를 가져오지 않을까 생각합니다.

 

*** 하지만 후반에으로 갈수록 다시 원점을 찾아가지 않을까 혹스 세종이나 옆도시 하나정도 빼고는 다른 주변 도시들은 오히려 세종 쪽으로 인구가 몰리면서 더 인구가 줄어들고 부동산도 나빠지지 않을까 생각합니다.  지금 상황도 그렇고 예전에는 규제 때문에 집이 모자라는 현상도 지방들도 조금 있었지만 또 김현미 장관 마지막에는 오히려 규제도 한 번에 풀고 민간임대도 한번에 풀어버려서 지금 공실이 생길 수밖에 없을 정도로 아파트과 인구수 비해 과잉된 곳이 아산, 천안, 충주 할거 없이 많습니다. 

또 옆도시 오른다고 같이 효과를 보기가 초반 말고 힘든 이유는 평택만 봐도 삼성 때문에 고덕이 엄청 떴는데 

그에 붙어 있는 안성이나 평택에 가까운 천안 쪽, 평택에서도 청북 쪽은 오를 때 초바 별 효과를 크게 못 봤습니다.

이후 서울, 세종 , 다른 지역 대한 생각입니다.

 

1. 서울 부동산 정책 변화와 가격 전망

 

서울은 대한민국 전체 부동산 시장의 바로미터이자, 전국 가격 흐름을 주도하는 핵심 도시입니다.

과거 박근혜·문재인·윤석열 정부를 거치며 다양한 규제와 완화책이 교차해 왔고, 그때마다 서울 시장은 민감하게 반응했습니다.

그렇다면 이재명 후보가 대통령이 된다면 어떤 변화가 있을까요?

이재명 후보는 성남시장과 경기도지사를 역임하며 ‘공공주도 공급 확대’와 ‘불로소득 환수’, 그리고 ‘정비사업의 공공성 강화’를 지속적으로 주장해 왔습니다.

민간 재건축·재개발의 수익률을 제한하고, 이익을 공공이 일정 부분 환수하며 공공임대와 분양형 주택의 비중을 늘리는 것이 핵심입니다.

이런 기조가 서울에 적용되면 기존 강남권, 목동, 노원구 등 재건축 예정지역은 속도 지연 또는 수익성 감소에 대한 우려가 커질 수 있습니다.

그 결과, 단기적으로는 시장 심리가 위축되어 일부 지역의 가격 조정 가능성이 있습니다.

예를 들어 2021~2022년에도 정비사업 규제가 강화되자 강북 일부 지역은 거래 절벽과 가격 하락을 동시에 겪었습니다.

반면, 중장기적으로는 이재명 후보가 주장한 고밀도 개발, 역세권 공공복합 개발, GTX 노선 확대 등 교통 인프라 연계형 정책이 실행된다면, 오히려 특정 지역은 수혜를 입고 반등할 가능성도 존재합니다.

특히 서울 동남권, 경기 접경지역(예: 하남, 구리, 남양주)과 연결되는 노선 개발이 이루어질 경우, 수요 분산과 신규 유입이 동시다발적으로 발생할 수 있습니다.

종합 가격 전망:

- 단기 (6~12개월): 정비사업 지연과 세부담 증가로 인해 약보합세 또는 국지적 하락
- 중장기 (2~3년): 교통망 확충, 고밀 개발 성과에 따라 선별적 반등 가능성

변수 : 

1. 외국인투자 : 비교적 세금이나 대출에서 오히려 자유로운 외국인들이나 구매 규제를 완화할 경우 외국인들 자본 유입이 될 수 있습니다. 이 경우는 아마 초반 1 가구도 세금을 왕창 내게 해서 살짝 떨어뜨리고 외국인 매수하고 이후에 오르지 않을까 걱정이 됩니다.

2. 세금:1 가구도 아파트 가격에 비하여 세금을 내야 하는 상황이 온다면 어쩔 수 없이 팔아야 하는 극악적인 상황도 생길 수 있을 거 같습니다. 어디까지나 예상입니다.

 

2. 세종시 부동산, 정책 드라이브에 따라 상승 기대

 

지방으로 내려갔을 때 가장 번화가 곳은 어디일까요? 주로 구청이나 군청 시청 등 나라 기관들이 있는 곳입니다.

이유는 하나입니다. 지방에 지나다가 좋은 건물이 있다 하면 정부 거나 교회건물입니다.

지방에는 확 대기업이 있는 도시가 아니라면 주로 돈을 쓰는 사람들은 공무원이 그나마 월급이 적어도 회식비나 식대 같은 게 해결되니까 돈이 많이 나옵니다.

그러므로 세종시는 대한민국의 계획도시이자 행정 중심 복합도시로, 정치인의 부동산 철학과 국정 방향에 따라 가장 직접적인 영향을 받는 지역입니다. 다시 한번 말씀드리지만 선거에 키 포인트를 가진 지역이기도 합니다.

문재인 정부 때는 행정수도 완성과 국회 세종의사당 설립 이슈로 집값이 급등했지만, 이후 부동산 정책 혼선과 고금리 영향으로 조정을 겪었습니다.

대통령 후보는 세종을 명실상부한 행정수도로 완성하겠다는 공약을 거듭 강조해 왔습니다.

그는 단순한 이전이 아니라, 행정·입법·사법 기능의 일부를 세종에 집중시켜 ‘정치 분권형 수도’를 만들겠다고 밝혔습니다.

만약 그가 대통령이 된다면, 이러한 공약은 강하게 추진될 가능성이 큽니다.

이에 따라 세종의 주택 수요는 크게 늘어날 수 있습니다. 현재까지는 일부 공무원과 공공기관 종사자 위주였지만, 향후 국회 기능 확대, 추가 부처 이전, 기업 및 법조계 연계시설 유입까지 예고된다면 실수요와 투자수요가 동시 유입될 가능성이 높습니다.

또한 세종시는 수도권 대비 상대적으로 낮은 평당가, 뛰어난 교육·교통 인프라(BRT, KTX 세종역 추진 등), 쾌적한 도시계획 등으로 인해 2030~40 실거주층의 관심도 지속적으로 증가하고 있습니다.

신규 공급이 위축된 상태에서 정책 드라이브가 걸리면 수요-공급 불균형이 재차 발생해 가격은 상승할 수밖에 없습니다.

종합 가격 전망:
- 단기 (6~12개월): 정책 기대감으로 거래량 회복 → 완만한 상승세
- 중장기 (2~4년): 국회 완공, 정부 기관 이전 성과에 따라 강세 지속 예상

변수 : 

1. 공약으로는 100% 하지만 현실은 : 공약으로는 100프로 이전 이야기 나올 거지만 현실적 문제가 많이 발생활 겁니다.

당장에도 이전한 경우 출근율이나 지각률이 상당한 문제였고, 경기가 당분간 더  안 좋아질 상황에서 이전비용 등 문제가 발발할 것이 예상됩니다.

2.  인구이동 : 사업이 몰리면 사람도 몰린다. 지금도 세종시 집값도 많이 하고 일거리나 삶을 위해서 많이 이동했긴 때문에 더 몰리는데도 한계가 있을 것이고  서울에 비해 아직 발전시킬 땅이 충분히 있었어 아직 밀집도를 걱정하지 않아도 될 것입니다.

3. 언론 : 언론에서 제주도 땅값 올릴 때처럼 단합해서 이제 대한민국에 중심이 서울이 아니고 세종으로 아예 바뀐다고 할 경우가 생길 수도 있다고 생각합니다. 이건 여기저기서 돈만 받으면 언론 몇 군데 섭외하고 유투브 몇군데 섭외하면 일도 아닐 거 같아서 개인적 걱정입니다.

 

3. 지방 부동산, 산업 인프라 따라 희비 갈릴 것

지방 부동산 시장은 이재명 후보가 주장하는 국가균형발전, 지역 자족도시 육성의 방향성에 따라 명암이 갈릴 가능성이 높습니다. 그는 단순한 이전이 아닌 산업·교통·문화 인프라를 통합 배치하는 다기능 도시 개발을 추진하겠다고 밝혀왔으며, 이는 광역시와 일부 혁신도시에는 호재로 작용할 수 있습니다.

예를 들어, 대구는 기존 KTX·SRT 외에도 대구광역철도, 수성구 중심 업무지구 개발이 추진될 가능성이 높고, 광주는 AI산업 기반 클러스터와 함께 젊은 층 유입이 이어지고 있어 다음 정부의 지역특화 육성과 잘 맞습니다.

이러한 도시들은 교통+일자리+공급 제한이라는 3박자가 맞물리며 투자처로 각광받을 수 있습니다.

반면, 인구 감소가 빠르게 진행 중인 중소도시 또는 농어촌 지역은 정책에서 소외되면 공급만 남고 수요가 빠지는 구조적 하락이 지속될 수 있습니다.

특히 청년 인프라(교육·일자리)가 부족한 지역은 ‘전국 어디나 공급한다’는 방식이 오히려 공급 과잉 리스크로 이어질 수 있습니다. 종합 가격 전망:
- 정책 수혜 광역시·혁신도시: 산업과 교통 연계 시 상승 흐름 유력
- 수요 감소 지역: 실거주 약화, 투자 회피 → 하락 또는 보합 유지

 

변수 : 

1. 지역특성 산업들의 탈 한국화 : 요즘 거대 기업뿐 아니라 중소기업들도 해외 이전하는 경우가 많고 항상 말할 때 자동차 산업이 특이 많이 들어가는 이유가 자동차 같은 경우는 그 기업뿐 아니라 거기 들어가는 1차, 2차, 3차 많이는 7차까지 같이 목숨을 다 하는 경우가 있었서입니다. 또 그런 지역에 경우에는 그 기억 하나가 그 지역 전체를 책임지는 경우가 많이 있기 때문입니다.

2. 인구유출 : 지방인구에 지속적 감소입니다. 외국 같은 경우에는 지방마다. 기본세나 부가세에 차이를 두는 나라도 있지만 우리나라는 아예 그런 정책이 말도 안 나오는 상황이라서 지방에서 젊은이들이 할 일을 찾아서 점점 인구가 감소될 것이 확실해지기 때문입니다. 인구가 100만 명에서 10만 명 빠지는 건 티가 적게 나지만 50만 명에서 10만 명이 빠지면 더 큰 차이가 나기 때문입니다.

 

결론: 서울은 ‘선별적 조정’, 세종은 ‘상승’, 지방은 ‘양극화’

그 후보가 당선이라는 가정 하에서, 대한민국 부동산 시장은 과거와는 다른 ‘공공성 중심’의 흐름으로 재편될 수 있습니다.

서울은 공공주도 정책의 실현 속도와 시장 신뢰도에 따라 단기 약세, 중장기 선별 반등이라는 구조가 예상되며, 세종은 정치 중심지로서 수요 증가와 함께 상승 압력이 매우 클 것으로 보입니다.

지방은 균형발전 수혜 여부에 따라 투자자산으로의 가치가 달라질 것입니다.

굳이 위험한 투자지를 본다면 세종이 1순위, 똑똑한 채 2순위, 경기도나 지방은 점점 걱정입니다.

 

핵심 요약:
- 서울: 규제 확대, 공급 불확실 → 단기 조정 / 중장기 국지적 반등
- 세종: 행정기능 강화, 실수요 확대 → 단기·중장기 상승
- 지방: 정책 수혜 광역시는 상승 / 나머지는 장기 정체 또는 하락