개인 대신 법인으로 부동산 투자하는 게 유리한 진짜 이유 [투자, 세금·대출 걱정 줄이는 핵심 전략]

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부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 '법인 투자'. 과연 왜 개인이 아닌 법인을 통해 부동산에 투자하려는 걸까요? 그 이유는 간단히 말해 대출과 세금이라는 두 가지 주요한 장점 때문입니다.

1. 대출이 쉬워진다 – 법인은 RTI 적용을 받지 않는다

일반적으로 개인이 부동산을 매입할 때는 RTI(임대소득 대비 원리금 상환비율) 규제를 받게 됩니다. 임대 수익이 적거나 없는 경우, 대출이 어려워지는 이유죠.

하지만 법인 명의로 부동산을 매입하면 RTI 적용을 받지 않기 때문에 대출이 가능합니다. 이로 인해 대출이 어려웠던 분들이 법인을 설립해 매입하는 사례가 많습니다.

많은 분들이 ‘신규 법인은 대출이 안 나온다’고 오해하시는데요, 신규 법인도 대출이 가능합니다. 다만,

- 금리가 다소 높을 수 있고,

- 대출 한도도 상대적으로 작을 수 있으며,

- 대표자의 신용도를 중요하게 봅니다.

재무제표가 없는 신규 법인의 경우, 대표자의 신용 상태가 중요한 평가 기준이 됩니다.

2. 세금 절세 효과 – 개인보다 유리한 과세 체계

법인을 통한 부동산 투자의 또 다른 큰 장점은 세금 부담을 줄일 수 있다는 점입니다.

하지만 주의할 점도 있습니다. 법인 설립 후 5년 미만이며 과밀억제권역(서울 등) 내에 본점이 있는 경우, 해당 지역 내 부동산을 매입하면 취득세가 크게 증가합니다.

- 일반 취득세: 4.6%

- 과밀억제권역 취득세: 99.4% 가산세 → 실질적으로 약 9.2% 이상 부담

이는 다소 부담스러울 수 있지만, 결과적으로 자산 취득 금액에 포함되는 것이므로 미리 낸 세금이라고 볼 수 있습니다.

개인의 경우, 임대 수익 + 종합소득으로 합산되어 최대 38%의 높은 세율을 적용받고, 건강보험료까지 증가하는 경우가 많습니다. 반면 법인의 경우,

- 이자비용 등 공제가 가능하며,

- 과세표준이 2억 원 이하일 가능성이 높아 낮은 법인세율(10~20%)을 적용받습니다.

3. 양도소득세 절감 – 49.5% vs. 21%

법인 투자에서 가장 큰 장점으로 꼽히는 것은 바로 양도소득세 절감입니다.

예를 들어, 부동산 양도차익이 10억 원일 경우:

- 개인: 최대 49.5% (지방소득세 포함)

- 법인: 약 21% 수준

양도차익이 클수록 개인보다 법인의 세금 부담이 절반 이하로 줄어드는 셈이죠. 이 점 때문에 많은 투자자들이 양도소득세를 줄이기 위해 법인 설립을 고려합니다.

4. 현금 자본금 설정은 이렇게

현금 10억 원이 있다면, 이를 모두 자본금으로 법인을 설립하는 것은 추천되지 않습니다. 왜냐하면 자본금으로 넣은 돈은 쉽게 인출하기 어려워지기 때문입니다.

그래서 일반적으로는,

- 1억 원 정도를 자본금으로 설정하고,

- 나머지 9억 원은 법인에 ‘대여금’으로 넣습니다.

이렇게 하면 나중에 자금이 필요할 때 대여금은 세금 없이 인출할 수 있습니다. 단, 일부 금융기관에서는 자본금 증자를 요청할 수 있으니 유동적으로 대응하는 것이 좋습니다.

5. 자녀와 함께하는 법인 설계

장기적으로 자녀 증여나 상속까지 고려한다면, 법인 설립 초기부터 자녀를 주주로 참여시키는 전략도 효과적입니다. 부동산과 자산을 체계적으로 증여할 수 있는 구조가 되기 때문에, 자녀의 미래까지 생각한 전략적 투자라고 할 수 있습니다.

 

결론

법인 투자, 특히 신규 법인을 통한 부동산 투자는 잘만 활용하면 세금 절감 + 대출 용이성을 동시에 누릴 수 있는 강력한 투자 전략입니다. 다만, 법인 설립과 부동산 취득 시 유의사항이 많기 때문에 전문가 상담과 전략 수립은 필수입니다.